Hypotheekrenteaftrek

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek, waarop letten?

Om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. We leggen je hier uit op welke 9 zaken je moet letten. Zo weet je precies of je recht hebt op hypotheekrenteaftrek en hoeveel je ontvangt.

1. Aftrekbare hypotheekrente, welke rente mag je aftrekken?

Hypotheekrenteaftrek geldt voor de hypotheek voor je eerste woning. Ook als je een persoonlijke lening gebruikt voor je eerste huis, bijvoorbeeld voor een verbouwing, mag je de rente daarvoor aftrekken van de belasting. Lees hier meer over in het artikel ‘Persoonlijke lening aftrekbaar'.

Wanneer je een tweede huis of recreatiewoning hebt, mag je de hypotheekrente die je daarvoor betaalt niet aftrekken van de inkomstenbelasting. Je kan deze hypotheeklening wel aftrekken van je vermogen in box 3. Meer hierover lees je in het artikel ‘Hypotheek recreatiewoning'.

2. Hypotheekrenteaftrek niet meer voor elke hypotheekvorm

Sinds 2013 mag je bij een nieuwe hypotheek alleen de rente voor een annuïteitenhypotheek of de rente voor een lineaire hypotheek aftrekken. Sluit je (voor een deel) een aflossingsvrije hypotheek af, dan mag je de hypotheekrente voor de aflossingsvrije hypotheek niet meer aftrekken van de belasting.

Had je voor 2013 al een andere hypotheekvorm, zoals een aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek? Dan blijft je hypotheekrente daarover gewoon aftrekbaar. Dit geldt ook als je de hypotheek oversluit of als je gaat verhuizen. Wil je je hypotheek verhogen? Dan moet het nieuwe (verhoogde) deel wel een lineaire – of annuïteitenhypotheek zijn om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

3. Hoelang is de hypotheekrente aftrekbaar?

De rente van je hypotheek is 30 jaar aftrekbaar. Deze termijn gaat in op het moment dat je de hypotheek afsluit. Verhuis je tussendoor, dan loopt de termijn van 30 jaar gewoon door. Als je je hypotheek verhoogt, heb je voor het nieuwe deel van je hypotheek opnieuw recht op 30 jaar hypotheekrenteaftrek.

4. Hypotheekrenteaftrek bij overwaarde

Verhuis je naar een nieuwe koopwoning? Let dan goed op! Als je je oude woning met overwaarde hebt verkocht, moet je deze overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Overwaarde wil zeggen dat je je huis verkoopt voor een hoger bedrag dan de hypotheekschuld die je er nog op had. Je mag dit extra geld dus niet zomaar in je eigen zak steken. Als je de overwaarde niet gebruikt voor je nieuwe huis, mag je bij je nieuwe hypotheek de rente over het deel dat overeenkomt met de overwaarde niet aftrekken.

5. Afbouw maximale hypotheekrenteaftrek

De overheid heeft de hypotheekrenteaftrek beperkt. Dit houdt in dat de hypotheekrente en andere aftrekbare kosten voor de eigen woning in 2025 maximaal aftrekbaar zijn tot een tarief van 37,48%, dit staat gelijk aan schijf 2 van de inkomstenbelasting. De verlaging heeft vooral gevolgen voor de mensen die met hun inkomen in de hoogste belastingschijf vallen. Zij betalen namelijk 49,50% belasting over een deel van hun inkomen en krijgen dus 12,02% minder aftrek over hun rente en andere kosten. Hieronder leggen we je uit hoe de berekening van de hypotheekrenteaftrek precies werkt en welke gevolgen het lagere aftrekpercentage heeft.

6. Hypotheekrenteaftrek berekenen

Je wilt natuurlijk weten hoeveel hypotheekrenteaftrek je precies krijgt. Om dit te berekenen moet je weten:

• Hoeveel je aan hypotheekrente betaalt
• Hoe hoog je belastbaar inkomen is (tel het inkomen van je eventuele fiscale partner ook mee)
• Hoeveel belasting je betaalt over je loon

De betaalde hypotheekrente vind je op het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker. De gegevens over je inkomen staan op de jaaropgave van je werkgever.

Voor de belasting over je loon kijk je naar de belastingschijven. Deze zien er in 2025 als volgt uit:

Voorbeeld berekening hypotheekrenteaftrek

In dit voorbeeld zie je hoe je met deze gegevens je hypotheekrenteaftrek berekent.

We gaan er vanuit dat je in 2025 een inkomen hebt van € 45.000 op jaarbasis en € 3.000 aan hypotheekrente betaalt.

• Je inkomen valt grotendeels in de eerste belastingschijf (35,82%) en deels in de tweede schijf (37,48%). Dit komt neer op een bedrag van € 16.228.
• Vervolgens trek je de hypotheekrente af van je inkomen. Je belastbaar inkomen is dan nog maar € 42.000. Je betaalt in dat geval € 15.104 aan belasting.
• Het verschil tussen € 16.228 en € 15.104 is € 1.124. Dit is de hypotheekrenteaftrek die je terugkrijgt.

Voorbeeld berekening hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens

Heb je een inkomen dat in de tweede schijf valt, dan betaal je over een deel van je inkomen een hoger percentage belasting dan waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken. Hierdoor krijg je minder geld terug van de belasting voor de hypotheekrenteaftrek.

De voorbeeldberekening is in dat geval ook ingewikkelder. Als we ervanuit gaan dat je inkomen € 85.000 is en je € 5.000 aan hypotheekrente betaalt, ziet de berekening er als volgt uit:

• Over het deel tot en met € 38.441 (in de eerste belastingschijf) betaal je 35,82% belasting, dus € 13.770.
• Je inkomen vanaf € 38.442 tot en met € 76.817 valt in de tweede belastingschijf. Hierover betaal je 37,48% belasting, dus € 14.383.
• Het overige deel tot € 85.000 (€ 8.183) val in belastingschijf 3. Hierover betaal je 49,50% belasting, dus € 4.051.
• In totaal betaal je dus € 32.204 aan belasting, als je geen hypotheekrenteaftrek zou hebben.

Nu mag je € 5.000 hypotheekrente aftrekken tegen 37,48%. Dit ziet er als volgt uit:

• De belasting over het deel van je inkomen tot en met € 76.817 (in de eerste twee belastingschijven) blijft gelijk.
• Van de € 8.183 in de derde belastingschijf halen we de € 5.000 hypotheekrente af. Je betaalt dus 49,50% belasting over € 3.183, dus € 1.576.
• Vervolgens betaal je over die € 5.000 euro nog 12,02% belasting (49,5% -/- 37,48 procent). Dit komt neer op € 601.
• In totaal betaal je na de hypotheekrenteaftrek dus € 30.330 (€ 13.770 + € 14.383 + € 1.576 + € 601) aan belasting.
• Het verschil tussen € 32.204 en € 30.330 is € 1.874. Dit bedrag krijg je terug als hypotheekrenteaftrek van de Belastingdienst.

Goed om te weten: In de voorbeeldberekeningen hebben we geen rekening gehouden met eventuele heffingskortingen en het eigenwoningforfait (belasting die je betaalt over de WOZ-waarde van je woning).

7. Hypotheekrenteaftrek per jaar of maandelijks ontvangen

In de bovenstaande berekeningen ontvang je de hypotheekrenteaftrek per jaar, nadat je belastingaangifte hebt gedaan. Veel mensen kiezen ervoor om de hypotheekrenteaftrek maandelijks vooraf te ontvangen. Hiervoor dien je een verzoek in bij de Belastingdienst.

De Belastingdienst berekent dan eerst op hoeveel hypotheekrenteaftrek je het komende jaar recht hebt. Vervolgens ontvang je elke maand een twaalfde deel van dat bedrag. Het voordeel van een maandelijkse teruggave is dat je hypotheeklasten wat minder zwaar ‘drukken’ op je maandlasten. Je krijgt immers ook elke maand wat geld terug.

8. Hypotheekrenteaftrek per maand? Geef wijzigingen dan snel door!

Als je de hypotheekrenteaftrek per maand ontvangt, schat de Belastingdienst elk jaar in hoeveel hypotheekrente je dat jaar betaalt en hoeveel inkomen je dat jaar ontvangt. Wijzigt je inkomen tijdens het jaar of ga je meer of minder hypotheekrente betalen? Dan blijkt misschien achteraf dat je te veel of te weinig hypotheekrenteaftrek hebt ontvangen. Wanneer je te weinig hypotheekrenteaftrek hebt ontvangen, betaalt de Belastingdienst dit later alsnog uit. Maar als je te veel hebt gekregen, moet je dit terugbetalen.

Geef belangrijke wijzigingen voor je inkomen en hypotheek daarom altijd snel door aan de Belastingdienst. Denk aan: een loonsverhoging, ontslag (waardoor je tijdelijk geen of minder inkomen hebt), een hypotheekrentewijziging of extra aflossing op je hypotheek. Door dit op tijd door te geven, voorkom je dat je achteraf misschien veel geld moet terugbetalen.

9. Bestaat hypotheekrenteaftrek in de toekomst nog?

Er is in de Nederlandse politiek elk jaar opnieuw veel discussie over de hypotheekrenteaftrek. Ook vanuit Europa is er veel kritiek op deze regeling. Door de hypotheekrenteaftrek kunnen mensen namelijk een hogere hypotheek krijgen. Nederlandse huishoudens hebben hierdoor relatief hoge hypotheekschulden in vergelijking met andere landen. Dit kan gevaarlijk zijn als de huizenprijzen ineens dalen, wat goed duidelijk werd tijdens de financiële crisis in 2008. Veel mensen verloren in die tijd hun baan en konden hun hypotheek niet meer betalen. Door de gedaalde huizenprijzen, brachten gedwongen verkopen niet meer genoeg geld op om de hypotheken terug te betalen. Gevolg was dat veel mensen met een restschuld kwamen te zitten.

Om dit soort problemen in de toekomst te voorkomen, willen dus steeds meer politieke partijen de hypotheekrenteaftrek afschaffen of beperken. De afgelopen jaren zijn al maatregelen genomen, namelijk:

• De hypotheekrenteaftrek voor hoge inkomens is lager dan het percentage dat je aan belasting betaalt in de hoogste schijf. Je mag in 2025 de hypotheekrente aftrekken tegen 37,48% terwijl je over het hoogste deel van je inkomen 49,50% belasting betaalt.
• Je mag sinds 2013 je hypotheekrente voor een nieuwe hypotheek alleen nog aftrekken voor hypotheken waarop je elke maand aflost. Dit zijn de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek.

De hypotheekrenteaftrek wordt dus steeds verder afgebouwd. Wij verwachten dan ook dat er binnen nu en tien jaar concrete plannen komen vanuit de politiek om de hypotheekrenteaftrek definitief af te schaffen.