Hypotheek

Overwaarde huis opnemen

Overwaarde betekent dat je huis meer waard is dan de hoogte van je hypotheekschuld. Is je huis in de loop de jaren in waarde gestegen? Of heb je in die tijd flink afgelost op je hypotheek? Dan heb je waarschijnlijk overwaarde. Maar wat kun je daarmee? En hoe pak je het aan als je je overwaarde wilt opnemen?

Overwaarde berekenen - Wat is mijn overwaarde?

De overwaarde van je hypotheek berekenen doe je door de openstaande hypotheekschuld af te trekken van de waarde van je woning. Als de uitkomst positief is, dus je huis is meer waard dan je hypotheekschuld, dan heb je overwaarde. Om dit wat duidelijker te maken, geven we je hier voor een voorbeeld.

Voorbeeld overwaarde hypotheek berekenen

Stel je kocht 10 jaar geleden een huis van 250.000 euro.

  • Je hebt in de loop der jaren 75.000 euro afgelost op je hypotheek.
  • Je openstaande hypotheekschuld is dus 250.000 -/- 75.000. Dit komt neer op 175.000 euro.
  • Inmiddels is je huis door de stijgende huizenprijzen 350.000 euro waard.
  • Door een extra hypotheek te nemen
  • Je overwaarde is dus 175.000 euro (350.000 -/- 175.000 euro).

Overwaarde opnemen

Wanneer je overwaarde op je woning hebt, is dat natuurlijk heel mooi. Dat geld zit echter in je woning, dus hoe zorg je dat dat geld vrijkomt en je de overwaarde kunt gebruiken? Je hebt hiervoor 2 opties:

  • Je huis verkopen
  • Je overwaarde opnemen zonder je huis te verkopen

Huis verkopen met overwaarde

De overwaarde op je woning komt vrij als je het huis verkoopt. Je lost met de opbrengst van de woningverkoop de nog openstaande hypotheekschuld af en het bedrag dat je overhoudt (de overwaarde) mag je in principe vrij besteden. Dit geldt alleen als je niet binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. Doe je dat wel, dan krijg je te maken met de bijleenregeling van de Belastingdienst.

Overwaarde en belasting, moet je de overwaarde in een nieuw huis stoppen?

De bijleenregeling houdt in dat wanneer je je huis met overwaarde verkoopt, je voor je nieuwe huis alleen recht hebt op hypotheekrenteaftrek voor een hypotheekbedrag ter hoogte van de koopsom min de overwaarde. Je bent dus niet verplicht de overwaarde in je nieuwe huis te stoppen, maar dan heb je niet over je volledige hypotheek recht op hypotheekrenteaftrek.

Ook dit leggen weer even uit aan de hand van een rekenvoorbeeld.

  • Je verkoopt je vorige woning met 175.000 euro overwaarde.
  • Je koopt een nieuw huis van 300.000 euro.
  • Je hebt nu recht op hypotheekrenteaftrek op een bedrag van 300.000 -/- 175.000 euro, dus 125.000 euro.
  • Gebruik je de overwaarde niet (helemaal) voor de aankoop van je nieuwe huis en sluit je dus een hypotheek af die hoger is dan 125.000 euro? Dan heb je over het extra deel geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Overwaarde opnemen zonder te verhuizen

Misschien wil je wel helemaal niet verhuizen, maar toch gebruik maken van je overwaarde. Bijvoorbeeld om een verbouwing te financieren of omdat je om een andere reden het extra geld goed kunt gebruiken. Je hebt hiervoor verschillende mogelijkheden, namelijk:

  1. Je hypotheek verhogen
  2. Een krediethypotheek afsluiten
  3. Je huis (of alleen de grond) verkopen en terug huren

1 Hypotheek verhogen met overwaarde

Eén van de mogelijkheden om de overwaarde uit te laten betalen, is je hypotheek verhogen. Je mag tegenwoordig maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dus je kunt je hypotheek verhogen tot maximaal je volledige woningwaarde. Gebruik je de overwaarde om energiebesparende maatregelen te nemen aan je woning, dan mag je de hypotheek zelfs verhogen naar maximaal 106 procent van de woningwaarde.

Let op! Je huidige hypotheek verhogen kan maximaal tot het bedrag waarvoor je de hypotheek bij de notaris hebt ingeschreven in het Kadaster. Kom je met je overwaarde op een hoger bedrag uit en wil je dit volledig lenen? Dan moet je voor het hogere deel een tweede hypotheek afsluiten.

2. Overwaarde uitbetalen met een krediethypotheek

Een krediethypotheek is een soort doorlopend krediet met je woning als onderpand. Je krijgt van de bank een limiet. Je bepaalt zelf hoeveel en hoe vaak je geld opneemt (tot maximaal die limiet). Hoe hoog de limiet is, bepaalt de bank op basis van je inkomen en hoeveel overwaarde je hebt. De limiet is echter nooit hoger dan 50 procent van de woningwaarde.

Je lost tijdens de looptijd van de krediethypotheek niet af. Als je de woning verkoopt en de overwaarde vrijkomt, los je de originele hypotheek en de krediethypotheek af. Is de opbrengst van de verkoop op dat moment niet voldoende? Dan houd je dus een restschuld over.

De rente die je betaalt bij een krediethypotheek is variabel. Dit betekent dat deze elke maand kan wijzigen. Je weet dus van tevoren niet precies wat de krediethypotheek kost. Daarnaast mag je de rente van de krediethypotheek niet aftrekken van de belasting. Verder betaal je een vast maandelijks bedrag voor de krediethypotheek. Dat staat los van de aflossing en rente.

3. Overwaarde opnemen door verkoop en terug huren

Er zijn een aantal organisaties in Nederland die je de mogelijkheid bieden om je huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Dit wordt ook wel sale-en-lease-back genoemd. Door je huis te verkopen aan zo’n organisatie heb je de overwaarde meteen in handen. Omdat je de woning terug huurt, hoef je niet te verhuizen en heb je niet te maken met de bijleenregeling. De huur die je betaalt is echter vrij hoog. Hierdoor is het bedrag ter hoogte van je overwaarde misschien heel snel opgebruikt aan de huur.

Er bestaan ook een tussenvorm, Duowonen genaamd. Hierbij verkoop je alleen de grond van je huis. Je betaalt vervolgens elke maand een bedrag aan huur voor het gebruik van de grond. Dit bedrag heet een canon. Het bedrag dat je krijgt voor de verkoop van de grond kun je vrij besteden.

Overwaarde verzilveren als senior

Speciaal voor senioren bestaan er nog twee extra opties om je overwaarde te verzilveren:

  • Een verzilver- of opeethypotheek
  • Een Verzilverlening of Blijverslening via je gemeente

Overwaarde verzilveren met speciale hypotheek

Steeds meer hypotheekverstrekkers bieden een speciale verzilver- of opeethypotheek aan. Deze hypotheek is bedoeld voor senioren die een woning hebben met veel overwaarde. Met een opeethypotheek leen je een bedrag ter hoogte van de overwaarde. Dit kun je vervolgens gebruiken zoals je zelf wilt, bijvoorbeeld als extra inkomen naast je AOW of om je woning aan te passen. Maar pas op! De opgenomen bedragen en rente worden opgeteld bij je hypotheekschuld. Als jij of je nabestaanden later de woning verkopen, is de opbrengst hierdoor misschien niet genoeg om de originele hypotheek en de opeethypotheek af te lossen.

Overwaarde verzilveren via de gemeente

Gemeentes bieden tegenwoordig voor senioren ook diverse mogelijkheden om de overwaarde te verzilveren. Zo zijn er de Verzilverlening en de Blijverslening. Met beide leningen mag je maatregelen financieren om je woning aan te passen, zodat je er als je ouder wordt nog steeds veilig en comfortabel in kunt wonen. Bij een Verzilverlening krijg je zelf het geld in handen. Tijdens de looptijd van de lening los je niets af en betaal je ook geen rente. De lening en rente worden opgeteld bij je hypotheekschuld en afgelost als je de woning verkoopt.

Bij een Blijverslening wordt het geld in een bouwdepot gestopt. Hieruit betaal je de aanpassingen aan je woning. Hoe je precies aflost en rente betaalt op je Blijverslening verschilt per gemeente.

Op de website van de SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) kun je opzoeken of je gemeente een Verzilverlening en/of een Blijverslening aanbiedt.

Kosten voor overwaarde opnemen

Als je de overwaarde wilt opnemen zonder je huis te verkopen, komen er bijna altijd kosten bij kijken. Voor een hogere hypotheek, een tweede hypotheek, een krediethypotheek of opeethypotheek betaal je vrijwel altijd:

  • Afsluitkosten
  • Advieskosten
  • Taxatiekosten
  • Notariskosten

Al deze kosten bij elkaar komen al snel op een paar duizend euro. Bedenk dus goed of je overwaarde laten uitbetalen dan nog voordelig is. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan je helpen bij deze afweging.

Wat te doen met overwaarde huis? – 6 tips

Als je de overwaarde opneemt, heb je verschillende mogelijkheden om deze te besteden? We zetten enkele veelvoorkomende investeringen op een rij.

1. Overwaarde huis gebruiken voor verbouwing

Veel mensen gebruiken de overwaarde om hun huis te verbouwen of verduurzamen. Voordeel hiervan is dat je de rente voor de hypotheek of lening mag aftrekken van de belasting. Dit mag namelijk alleen als je de hypotheek of lening gebruikt voor je eigen woning.

2.Overwaarde huis gebruiken voor verbouwing nieuwe woning

Als je een nieuwe koopwoning koopt en de overwaarde van je huidige woning gebruikt voor een verbouwing, loop je tegen de bijleenregeling aan. Je kunt dit ondervangen door je hypotheek te laten baseren op de woningwaarde na de verbouwing.

Koop je een huis dat 300.000 euro waard is? Dan heb je normaal gesproken recht op hypotheekrenteaftrek over 300.000 euro min je overwaarde. Kun je echter met een taxatierapport aantonen dat je woning na de verbouwing bijvoorbeeld 350.000 euro waard is? Dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek over een bedrag van 350.000 euro min je overwaarde.

3. Overwaarde huis gebruiken voor hypotheek kind

Het is tegenwoordig voor starters best lastig om voldoende geld te lenen om een huis te kopen. Logisch dus dat je als ouder je kind een handje wilt helpen. Je overwaarde verzilveren en uitlenen of schenken aan je kind is dan een optie. Het je een hypotheek of lening gebruikt om je overwaarde vrij te maken? Maak er dan altijd een lening van aan je kind en geen schenking en vraag hiervoor rente. Jij moet immers ook rente betalen voor de hypotheek of lening die je hebt gebruikt en jij mag deze rente niet aftrekken, omdat je de overwaarde niet gebruikt voor je eigen woning.

4. Overwaarde huis gebruiken voor schulden

Je kan de overwaarde ook inzetten om andere leningen af te lossen. Als je hiervoor je hypotheek verhoogt of een tweede hypotheek of opeethypotheek gebruikt, kan dit voordelig zijn. Je betaalt voor die hypotheken vaak een lagere rente dan voor andere leningen en kredieten. Ook als je de overwaarde op deze manier gebruikt, mag je de rente voor de lening of hypotheek die je gebruikt om de overwaarde op te nemen niet aftrekken van de belasting.

5. Tweede huis kopen met overwaarde

Je mag de overwaarde ook gebruiken om een tweede huis te kopen. De rente die je betaalt over geld dat je gebruikt voor een tweede huis mag je echter niet aftrekken van de belasting.

6. Korting op hypotheekrente bij overwaarde

In plaats van je overwaarde te besteden, kun je de overwaarde ook inzetten om korting te krijgen op je hypotheekrente. Hierdoor krijg je lagere maandlasten voor je hypotheek. Heb je een hypotheek zonder NHG? Dan is je hypotheekrente afhankelijk van hoe hoog je hypotheekschuld is ten opzichte van de woningwaarde. Als je hypotheek 100 procent van je woningwaarde is, betaal je de hoogste rente. Maar als je overwaarde hebt, is je hypotheekschuld nu misschien nog maar 80 procent van je woningwaarde of zelfs nog minder. In dat geval kom je in aanmerking voor een lagere hypotheekrente. Neem hiervoor contact op met je hypotheekverstrekker.

Overwaarde huis in speciale situaties

Tot slot leggen we je nog uit waar je op moet letten bij je overwaarde in speciale situaties. Wat gebeurt er bijvoorbeeld met je overwaarde als je gaat scheiden of in het buitenland gaat wonen?

Overwaarde huis na scheiding

De overwaarde op je huis speelt ook een belangrijke rol als je gaat scheiden. Als jullie overwaarde hebben op de woning, moet deze 50/50 verdeeld worden. Dit betekent meestal dat de partner die in die woning blijft de hypotheek moet verhogen.

Stel dat de woning 300.000 euro waard is en de hypotheekschuld 200.000 euro is. Er is dan een overwaarde van 100.000 euro. De vertrekkende partner heeft dan recht op 50.000 euro, de helft van de overwaarde. Om dit te kunnen betalen zal de partner die in de woning blijft waarschijnlijk de hypotheek moeten verhogen naar 250.000 euro.

Overwaarde huis meenemen naar het buitenland

Emigreer je naar het buitenland en verkoop je je huis in Nederland? Dan kun je de overwaarde gewoon meenemen naar het buitenland. Houd er wel rekening mee dat als je binnen 3 jaar weer terug naar Nederland komt en een huis wilt kopen, je te maken krijgt met de bijleenregeling.

Als je een nieuwe hypotheek of lening wilt afsluiten om je overwaarde te gebruiken in het buitenland is dat lastiger. Als je permanent of het grootste deel van de tijd in het buitenland woont, willen hypotheek- en kredietverstrekkers je vaak geen geld lenen.

Overwaarde opnemen? Raadpleeg een adviseur!

Zoals je ziet komt er behoorlijk wat kijken bij het opnemen van de overwaarde van je woning. Zeker als je dit wilt doen zonder te verhuizen. Verder komen er verschillende kosten bij kijken en krijg je te maken met belastingregels. Laat je daarom altijd goed adviseren door een onafhankelijke hypotheekadviseur voor je besluit je overwaarde op te nemen.

Overwaarde gebruiken bij hypotheek voor je nieuwe woning?Maak een rente vergelijking op Geld.nl en vraag gratis en vrijblijvend een offerte voor hypotheekadvies aan. Hypotheekrente vergelijken